漯河住房公积金贷款常见问题解答

　　一、什么是住房公积金个人贷款?

　　答：个人住房公积金贷款是指住房公积金管理中心以住房公积金为资金来源，通过委托商业银行向参加住房公积金制度的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项住房消费贷款。公积金委托贷款以保本微利，不以赢利为目的，原则是存贷结合、先存后贷、整借零还、贷款担保。

　　二、住房公积金委托贷款与商业银行自营性个人住房贷款相比有什么优势?

　　答：住房公积金贷款与商业银行自营性个人住房贷款相比存在五大优势：

　　一是贷款利率低，利息少。住房公积金贷款作为国家政策性贷款，享有低利率优惠。随着房贷利率的调整，住房公积金与商业贷款的利率差会进一步拉大。

　　二是还款方式自由。提前归还商业住房贷款需要支付违约金，而住房公积金贷款可以根据自己的资金状况申请提前全部或部分还款，不收取违约金。

　　三是贷款手续便捷。市住房公积金管理中心委托三家国有商业银行办理住房公积金贷款业务，手续简便，方法灵活，特别是开发公司集团办理的，可设立固定窗口集中办理。

　　四是贷款品种多。凡是我市辖区内正常交纳住房公积金半年以上或支取后及时足额交纳住房公积金且账户余额不低于半年缴交额的职工，在购买本市范围内的普通商品房 (含经济适用房、期房、现房)、二手房、个人商业住房贷款转公积金贷款时均可申请办理住房公积金贷款。

　　五是对开发商按揭条件优惠。住房公积金管理中心审核房地产开发商按揭项目时，开发商可以自由选择阶段性担保方式，即保证金担保或担保中心担保。而银行贷款开发商只能采取自交保证金保证担保一种方式。这项优惠政策即加速了楼盘资金回笼，更降低了开发成本,提高了投资收益。

　　三、申请住房公积金贷款的对象有何规定?

　　答：住房公积金贷款对象必须是在漯河市住房公积金管理中心按规定及时足额缴存住房公积金半年以上或支取住房公积金后且账户余额不低于半年缴交额并及时足额缴存住房公积金，具有完全民事行为能力的在职职工。

　　四、申请住房公积金贷款有什么条件?

　　答：申请住房公积金贷款需满足以下条件：

　　1、必须是参加住房公积金制度，按规定及时足额缴存住房公积金或支取住房公积金后及时足额缴存住房公积金半年以上的,具有完全民事行为能力的在职职工。

　　2、具有稳定的职业和收入，信誉良好，有偿还贷款本息的能力;

　　3、有不低于所购建自住住房全部价款规定比例的自筹资金;

　　4、必须购建本市区域内自住住房;

　　5、必须提供住房公积金管理中心认可的担保。

　　五、住房公积金贷款办理的程序是什么?

　　答：住房公积金贷款办理的程序：

　　(一)受理申请。借款人向住房公积金管理中心提出贷款申请，在申请时借款人及配偶需提供身份证明，单身提供未婚(未再婚)证明、配偶未缴存公积金的需提供单位或所在村(居)委会证明、购买、建造、翻建、大修住房的相关材料、担保及个人征信报告等证明材料。符合条件的工作人员予以受理并录入信息;资料不全或不具备条件的说明原因，不予受理。

　　(二)审核决定。中心受理申请后，应当对借款人申请贷款的资格、资信状况、担保等进行审核，审核的内容主要有：

　　1、借款人缴存住房公积金的情况。包括是否建立住房公积金，是否按时足额缴存、是否欠缴公积金等。

　　2、借款用途。审核购房合同或协议、购房发票，建造、翻建、大修自住住房的需提供规划部门和房管部门的有关证明材料。

　　3.借款内容。对借款人提出的贷款额度、期限等申请进行审核，是否符合有关住房公积金贷款的规定。

　　4、资信及还款能力审查。工作人员应对借款人的信用状况及还款能力进行审查。信用状况审核主要是审核征信报告中最近24期有无不良信息记录。还款能力审查主要是审查借款人家庭收入情况，即核实借款人夫妻公积金缴存基数情况。

　　5、担保情况审查。主要核实包括抵押物权属情况、购房合同价(商品房)、或评估报告(现房抵押)、保证人资格(自然人担保)情况等。

　　经过审查，作出准予或不准予发放贷款的决定。

　　(三)通知借款人并办理相关贷款手续。准予贷款的，通知借款人和中心以及委托银行三方签订《借款合同》，通知保证人或抵押人和中心签订《保证合同》或《抵押合同》(抵押的需办理抵押登记手续)。

　　(四)发放贷款。贷款手续办完后，中心通知委托银行向借款人发放贷款。

　　六、有哪些情况不能申请住房公积金贷款?

　　答：有下列情形之一的不得申请住房公积金贷款：

　　1、夫妻双方已办理住房公积金贷款，尚未还清贷款本息的;

　　2、夫妻双方为他人提供住房公积金贷款担保，尚未解除担保责任的;

　　3、住房公积金缴存时间达不到规定要求的;

　　4、住房公积金账户停缴、缓缴、封存、冻结的;

　　5、在异地存在未结清住房公积金贷款的;

　　6、有不良征信记录的。

　　七、申请人未婚的，在申请贷款时应如何出具未婚证明?

　　答：根据《婚姻法》以及当前我国对结婚登记管理的实际情况，申请人未婚的，在办理公积金贷款时由本人户口所在地民政部门进行确认。另外，对于抵押人未婚的，同样由抵押人户口所在地民政部门确认。

　　八、我市住房公积金贷款的种类有哪些?

　　答：目前我市住房公积金贷款开展的贷款种类有:

　　1、普通商品房及含经济适用房(含期房、现房)贷款;

　　2、二手房贷款;

　　3、个人商业住房贷款转住房公积金贷款(申请商业贷款后，连续足额正常还款，未产生逾期的贷款)。

　　九、我市住房公积金贷款的担保方式有几种?

　　答：我市住房公积金贷款担保方式有以下三种：

　　1、现房抵押。即用已办理了房产证的房屋抵押。这种担保方式在办理房屋抵押登记前需由房屋所有权人委托评估机构对房屋现值进行评估。

　　2、期房按揭。即用所购房屋进行抵押担保。采用这种担保方式的前提是售房开发单位必须先办理项目合作准入审批手续，并且同意为借款提供阶段性担保或同意担保中心进行阶段性担保。另外，申请人在贷款前应先缴纳契税和房屋维修基金，购房合同需进行备案。

　　3、自然人保证。即由1个(贷款6万元以下)或两个(贷款6万元以上)财政全供单位在编正式职工提供担保。

　　另外，目前我市担保公司担保仅限于期房按揭或二手房不能过户申请贷款时的阶段性担保。

　　十、住房公积金贷款担保人在担保期间能否撤销担保行为?

　　答：担保人在担保期间可以撤销担保行为，但必须在借款人还款记录良好且另外提供担保人进行担保，或者以房产抵押更换担保的，担保人才可以撤销担保。

　　十一、住房公积金贷款抵押房产能否更换?

　　答：如果抵押物为贷款所购房不能更换，若抵押物为其它房产，在借款人还款记录良好的情况下可以更换为贷款所购房。

　　十二、目前住房公积金贷款利率是多少?

　　答：住房公积金贷款利率按中国人民银行规定的贷款利率执行。5年以内(含5年)为年利率4.0%;5年以上为年利率4.5%，符合条件的二套房贷款利率在首套房基础上上浮10%，贷款期限内如遇国家利率调整，贷款利率作相应调整，已发放的贷款当年内不作调整，调整时间为次年的1月1日。贷款期限一年以内(含一年)利率不作调整。

　　十三、住房公积金贷款的还款方法有哪些?有什么区别?是如何计算的?

　　答：公积金贷款还款方法有到期一次性付清、等额本息和等额本金这三种还款方法。到期一次性付清这种还款方法，只适用于贷款期限为一年的贷款，贷款到期后连本带息一次性还清。

　　最常用的还款方法还是等额本息和等额本金这两种。这两种都是在还款期间逐期还款，即逐月还款。大家一般都对这两种还款的区别很感兴趣，正常还款时，我们每期所还款项中，都有本金和利息两部分，等额本金和等额本息这两种还款方法只是本金和利息的组合有些差别。

　　等额本息还款法是指：借款人每月偿还的贷款本金和利息之和不变，但每月还款额中所还本金逐月增加，所付利息逐月减少的一种还款方式。优点在于：借款人还贷压力均衡，月还款额固定，便于借款人记忆和理财，此还款方式主要适用于现期收入少，预期收入将稳定增加的借款人。

　　等额本金还款法是指：借款人每月偿还的贷款本金固定不变，所付贷款利息逐月减少的还款方式。优点在于：在正常按期还款前提下，利息负担相比较等额本息还款法较小，主要适用于当前收入较高，但家庭负担日益加重的借款人。

　　十四、住房公积金贷款的偿还方式有哪些?是如何办理的?

　　答：住房公积金贷款的偿还方式有以下三种：

　　1、按月还本付息：借款人按借款合同约定的还款日前将应还贷款本息存入还款帐户(即银行存折或银行卡)，代办银行每月按期从该还款帐户(存折)中扣收。超过规定时间还款的，将按人民银行规定对所欠贷款本息计收罚息。

　　2、提前归还部分贷款：提前归还部分贷款本金的，按剩余的贷款本金重新计算借款人剩余部分的还款金额，利率不变。

　　3、提前归还全部贷款：提前归还全部贷款本息的，借款人除归还剩余本金和当月应付本金利息外，不再计收其他利息。

　　提前归还部分贷款和提前归还全部贷款，目前在我市可以直接到原贷款发放银行办理。

　　十五、住房公积金贷款年限有哪些规定?

　　答：住房公积金贷款的最长期限30年(含30年)，且不得超过借款人法定退休时间后的3年。

　　十六、借款申请人住房公积金贷款的额度是如何确定的?

　　答：住房公积金单笔贷款额度的确定，以申请人的申请金额结合住房公积金管委会规定的限额来计算。其中申请金额低于所有限额的，以申请金额为贷款金额;申请金额高于任何一项限额的，以最低限额为贷款金额。限额规定是：

　　1、每月还款额不得超过申请人夫妻公积金缴存基数-最低生活费(市区为每人400/月，县区为每人360/月)。

　　2、贷款总额不得超过所购、建住房价值的70%，其中90㎡以内(含90㎡)的不得超过住房价值的80%。

　　3、以抵押方式贷款的，贷款总额不得超过抵押物价值的70%。

　　4、贷款总额不能超过最高限额。最高限额为：单身人员或夫妻双方仅一方及时足额正常缴存住房公积金的，最高可贷额度不超过20万元;夫妻双方及时足额正常缴存住房公积金的职工，最高可贷额度不超过30万元。

　　十七、我市二套房住房公积金贷款执行什么样的政策?

　　答：1、所购房屋为第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于我市人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。

　　2、第二套房贷用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房(且首套房面积小于人均面积42.98㎡)。

　　3、所购房屋为第二套住房的个人贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。

　　4、所购房屋为第二套住房的个人贷款首付款比例不得低于50%，即个人贷款额度不得超过房屋实际购房款的50%。

　　5、对于借款申请人所购房屋属于第三套及以上住房的，停止受理其个人贷款申请。

　　十八、申请住房公积金贷款时为什么要求夫妻双方共同办理?

　　答：发放住房公积金贷款的目的就是为了解决职工家庭住房问题，并且，根据有关法律规定，夫妻双方婚姻关系存续期间购买的住房属于双方共同财产，而购房所贷款项，夫妻双方是共同受益人，所以，职工申请公积金贷款时夫妻双方必须共同办理。

　　十九、购买商品房申请住房公积金贷款须提供哪些材料?

　　答：购买商品房须提供：

　　1、申请人及配偶的所在单位出具的工资收入证明;

　　2、申请人及配偶身份证(验原件收复印件2份);

　　3、申请人婚姻关系证明(验原件，留复印件)：已婚的，提供结婚证或夫妻在同一户口的户口本;离异的提供离婚证或离婚判决书;未婚和未再婚的提供经户口所在地民政部门盖章确认的未婚或未再婚证明。

　　4、经房管部门备案的购房合同(验原件收备案合同首页复印件1份及未备案合同原件1份);

　　5、不低于购房款30%(90平方以下的为20%)的首付款票据(验原件收复印件1份);

　　6、提供担保的证明材料。

　　二十、购买二手房如何申请办理住房公积金贷款?

　　答：购买二手房申请办理住房公积金贷款，可根据不同情况从以下两种方式中任选一种。

　　一是可以先办理过户手续的，凭过户后的房产证、购房发票、契税完税凭证等有关手续办理;二是如果不能先办理过户手续的，经公积金中心审核具备条件的，由申请人委托市房管局担保中心为其提供房屋抵押登记前的阶段性担保，中心凭担保手续发放贷款，委托银行凭中心通知将贷款资金转入担保中心资金托管账户，贷款资金到位后担保中心组织买卖双方办理过户手续，房产证办好以后，办理抵押登记手续，由担保中心将他项权证交中心。

　　二十一、自建、翻建、大修住房的概念是什么?申请公积金贷款提供什么资料?

　　答：自建，是指城镇居民经房地产管理机关、城市规划管理机关等部门批准建造住房。

　　翻建，是指对住房全部拆除，另外设计、重新建造住房。

　　大修，是指需要牵动或拆换住房部分主体构件，但不需全部拆除住房。

　　自建、翻建住房申请住房公积金贷款，应提供土地使用证、规划许可证(其中翻建房的还应提供原房屋的所有权证)、工程预算书、30%以上的自有资金证明(银行存折或建房购材料票据等)，验原件留复印件;大修自住住房应提供所修房屋的所有权证、房屋安全鉴定部门出具的房屋需大修的鉴定报告、工程预算书和30%以上的自有资金证明，验原件留复印件。

　　二十二、进行房屋装修能否申请住房公积金贷款?

　　答：房屋装修不能申请住房公积金贷款。住房公积金贷款是为职工在购买建造、大修自住住房时提供的贷款。房屋装修不属于购买建造、大修自住房屋的行为，所以不能办理住房公积金贷款。

　　二十三、借款人能否办理住房公积金贷款用于购买、建造、翻建、大修自住住房以外的其他用途?

　　答：公积金贷款不能用于其他用途。借款人申请住房公积金贷款后，只能用于购买、建造、翻建、大修自住住房，严禁挪作他用。借款人在贷款期限内，要配合市中心和贷款银行对贷款使用情况进行的检查。贷款要专款专用，如果挪作他用，市住房公积金管理中心有权按照借款合同的约定提前收回贷款并中止合同。

　　二十四、住房公积金帐户处于封存状态下可以申请贷款吗?

　　答：住房公积金帐户处于封存状态下不可以申请贷款。因为住房公积金帐户处于封存状态，表明缴存住房公积金已中断，不符合“申贷前已及时足额缴存住房公积金半年以上”的规定。如果恢复正常缴存住房公积金并达到规定时间后，即可申请贷款。

　　二十五、在本市市区缴存住房公积金的外地户籍职工能够申请住房公积金贷款吗?

　　答：凡申贷前已向市公积金管理中心及时按期足额缴存住房公积金半年以上的职工(其中高技术人才和军转干部开户缴1个月以上即可)，均具有申请资格，外地户籍职工只要及时足额缴存住房公积金也能申请住房公积金贷款。

　　二十六、夫妻双方以一方的名义取得了住房公积金贷款，另一方可以再次申请住房公积金贷款买房吗?

　　答：配偶一方取得了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，夫妻双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房是夫妻双方共同资产，贷款是夫妻双方共同的债务，要以家庭收入偿还，在贷款未还清之前再贷款，很有可能影响还款能力。但是，当还清了贷款本息后，如果再次购买住房，可以再次申请办理住房公积金贷款。

　　二十七、为享受一次性付款优惠，提前筹借资金一次性付款购房的，是否可以申请住房公积金贷款?

　　答：根据我市商品房销售的实际情况，如果申请人能提供开发单位出具的享受一次性付款优惠的证明并说明借款实际情况的，可以申请住房公积金贷款。需要说明的是：分期付完款的不能再申请公积金贷款。

　　二十八、职工使用住房公积金贷款后，本人及配偶还能不能再申请公积金贷款?还能不能为他人提供担保?

　　答：职工使用住房公积金贷款后，在贷款未清偿前，本人及配偶均不能再申请使用公积金贷款。同时也不能为其他借款人提供担保。

　　二十九、职工已办理商业住房贷款能否转为住房公积金贷款?

　　答：职工已申请商业住房贷款，所购住房以及其他各项条件都符合住房公积金贷款条件的，可以转为公积金贷款。办理商业住房贷款转公积金贷款手续，申请人应先筹集资金将银行贷款结清，然后凭当月结清单以及商品房公积金贷款所需资料到公积金中心申请办理。

　　三十、职工为住房公积金借款人提供担保的，能否申请公积金贷款或者能否再次为他人提供公积金担保?

　　答：为他人提供公积金贷款担保的，在借款人借款未清偿前不能申请公积金贷款，也不能再次为他人提供公积金担保。

　　三十一、住房公积金贷款的还款方式能否更改?

　　答：借款合同中规定，还款方式一经确定不得更改

　　三十二、职工提前偿还住房公积金贷款是否收取违约金?

　　答：职工提前偿还住房公积金贷款，不论部分提前还款还是提前结清贷款，都不收取违约金

　　三十三、提前还贷后利息负担能减轻吗?

　　答：由于提前还贷使借款人贷款的实际占用金额和时间减少，故贷款利息支出比原还款计划相应减少，对于借款人来说，利息负担将减轻。

　　三十四、借款人还清住房公积金贷款后，贷款如何终止?

　　答：借款人按期结清借款合同约定的借款本息后，借款合同即告终止。借款人凭银行的结清票据到公积金中心档案室(在县管理部办理贷款的仍到县管理部)办理结清手续。其中抵押的，公积金中心将协助借款人到房产部门办理抵押注销登记手续，房管部门将抵押物的所有权权属证明文件退还借款人。

　　三十五、开发单位申请办理住房公积金按揭贷款项目合作都需提供哪些文件资料?

　　答：开发单位开发项目在领取《商品房预售许可证》后，可申请办理按揭合作手续。需提供：

　　1、开发公司按揭贷款申请书

　　2、房屋开发单位基本资料：企业法人营业执照、资质等级证书、机构代码证、税务登记证、公司章程、法人代表人身份证明、授权代理人身份证明及授权书、开发公司转款帐号。

　　3、项目资料：立项批准文件、国有土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、楼房分层分套平面示意图、价格表、总体平面定位图、面积不符的提供预算面积报告。

　　4、办理：项目位置在市直和各区的，到行政服务大厅公积金中心审批服务科办理;项目在舞阳县和临颍县的，分别到所在县公积金中心管理部办理。

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